Главная  Материалы 

 

Стратегия модернизации зданий

 

В современной урбанистике завоевала повсеместное признание так называемая «политика устойчивого развития городов». Этим термином обозначают регулирование взаимосвязей между людьми, природной и градостроительно освоенной средами.

 

Цель такого регулирования — стабильность функционирования застройки во времени, удовлетворение потребностей нынешнего поколения горожан без угрозы нанесения ущерба интересам будущих поколений.

 

Управление процессом устойчивого развития заключается не только в финансово-экономической политике, позволяющей создать условия безбедного и комфортного существования населения, ликвидировать «урбанизированную нищету». Наряду с социальным прогрессом на одно из первых мест выходит проблема экоустойчивости.

 

Развитие города и его планировочных образований, как правило, сопровождаются ухудшением экологической обстановки. Это связано с интенсификацией использования территорий, давлением города на природную среду.

 

Экоустойчивость застройки во многом зависит от состояния природно-антропогенной среды. Как было отмечено в § 4.2, ситуацию изучают по двум составляющим: геологической и геофизической.

 

Геологическую среду оценивают риском — степенью потенциальной возможности экономических и социальных потерь в результате динамических процессов в земной коре. Они могут привести к сокращению долговечности зданий и застройки в целом, а возможно и их устойчивости. Эти процессы несут в себе угрозу разрушений и катастроф. По этим признакам различают пять категорий городских земель.

 

Инженерное благоустройство наиболее сложно на территориях, отнесенных к первой категории,— чрезвычайно опасных. На этих территориях геологический риск крайне высок из-за глубоких оползней, карстовых и суффозионных процессов.

 

Разрабатывая стратегию инженерной подготовки городских земель с глубокими оползнями, учитывают, что защитные сооружения различной сложности не исключают дальнейшее развитие оползневых процессов. Следовательно, не дают полной гарантии незыблемости земной коры.

 

Тем не менее, тактически целесообразно возводить защитные сооружения на особо опасных участках. Отводить грунтовые и поверхностные воды, профилировать склоны, засаживать их укрепляющей грунты растительностью.

 

Необходима жесткая регламентация хозяйственной деятельности. Запрещение подрезки склонов, даже расчистки и углубления русла рек.

 

Не менее важно обеспечение стабильности режима подземных вод. Нельзя допускать их дополнительной подпитки за счет искусственных водоемов и неисправности подземных водопроводящих коммуникаций.

 

Стратегия инженерной подготовки территорий с карстовыми и диффузионными процессами альтернативна. С одной стороны, она заключается в стабилизации водных режимов. Процессы разрушения пород за счет выщелачивания и вымывания мелких частиц связаны с деятельностью подземных вод, поэтому необходимы мероприятия, направленные на сохранение водонепроницаемости водоупорных геологических слоев.

 

Стратегически правильно не допускать повышения уровня грунтовых вод и интенсивной фильтрации поверхностных. Важна замена разрушенных водопроводящих инженерных систем. Все это понижает динамику действия воды на геологические массивы.

 

Другой путь борьбы с карстами — это укрепление грунтов. Необходимо рассматривать возможности заполнения карстовых пустот путем инъекции растворов и устройства непроницаемых для водотоков преград.

 

Территории первой категории стратегически оправдано не вовлекать в интенсивное градостроительное освоение. Рационально оставлять их незастроенными, превращать в рекреационные зоны — места отдыха горожан.

 

Имеющиеся здания и инженерные системы ставить на жесткий мониторинг, поскольку есть риск не только разрушения объектов, но и повышенной опасности для людей. На территории первой категории и тем более на особо опасных участках необходимо создание системы комплексного мониторинга. Нужен гидрологический контроль, слежение за подвижками поверхности земли. В дополнение к нему необходимо наблюдение за сооружениями, по деформациям которых можно судить о динамике в основаниях фундаментов.

 

Результаты инженерного благоустройства территорий второй категории не так непредсказуемы, как в первом случае. Хотя геологические процессы относятся к весьма опасным, но эта опасность связана с риском подтопления и мелких оползневых подвижек. Они могут усугубляться возможностью локальных карстовых процессов.

 

На этих территориях геологический риск достаточно велик, но застройка потенциально не так подвержена разрушению. Риск не препятствует ограниченному градостроительному использованию земель. При разработке стратегии реконструкции позволяет сохранять застройку и даже вводить новые рядовые здания. Однако оставлять и тем более размещать новые ответственные сооружения, особенно объекты жизнеобеспечения, противопоказано.

 

Главным на землях рассматриваемой категории является регламентирование требований к стабилизации водных режимов, как причине геологических нарушений в земной коре. Здесь нельзя их изменять, например, водозабором из нижних горизонтов, что может вызвать значительную разницу напоров грунтовых вод. То же относится и к подпитке этих вод в результате техногенной деятельности.

 

Основной особенностью инженерного благоустройства территорий второй категории является надежность защитных мероприятий. Если они тактически правильно выбраны, то предотвратят дальнейшее развитие опасных процессов.

 

Повышение устойчивости грунтовых масс и предупреждение подтопления можно обеспечить организованными водотоками, вплоть до вскрытия ранее засыпанных русел рек и ручьев. Вертикальной планировкой и посадкой растительности достигают закрепления подверженных сползанию склонов. Эти мероприятия в некоторых случаях являются альтернативой дорогостоящим подпорным стенам. К устройству таких стен дозволительно прибегать при необходимости подрезки склонов во время прокладки транспортных и пешеходных коммуникаций.

 

Стратегия обеспечения надежности защитных мероприятий во время эксплуатации заключается в налаживании мониторинга. Он должен включать круглогодичное наблюдение за уровнями фунтовых вод и верховодок на подтопленных участках. Необходима систематическая проверка технического состояния водонесущих инженерных сетей. На склонах нужен геодезический контроль подвижек земляных масс.

 

Наиболее сложен мониторинг потенциально опасных карстово-суффози-онных процессов. Он основывается на наблюдениях за уровнями водоносных горизонтов, вертикальным оседанием поверхности земли, состоянием водоупорных толщ, разделяющих водоносные горизонты и водонасыщенных пород, залегающих над участками, подверженных карстовым явлениям.

 

На территориях третьей категории — опасных — стратегия строится на предпосылке, что здесь геологическая ситуация сходна с предыдущей, но выражена значительно слабее. Поэтому эти территории можно продолжать градостроительно использовать даже значительно интенсивней, чем раньше, однако выдерживать определенные регламенты, которые обеспечивают снижение геологического риска.

 

Обязательно поддержание стабильности водного режима. Следует соблюдать регламент расходов подземных вод, т. е^водозаборов. С другой стороны, избегать избыточного обводнения подземных горизонтов за счет барражного эффекта, ненадежности водопроводящих инженерных коммуникаций и подъема уровня воды в открытых водоемах. Предусматривать возможность беспрепятственного стока атмосферных осадков. Для этого выполнять вертикальную планировку и по возможности сохранять естественные водотоки, а при их ликвидации обеспечивать альтернативные решения.

 

К изменению рельефа пересеченной местности следует подходить с осторожностью. В опасных зонах стараться не прибегать к подрезке склонов и подгрузке земляных масс, под действием которой может возникнуть оползень.

 

Инженерные сооружения защиты на территориях третьей категории, как правило, возводить не приходится. Самым главным мероприятием является организация мониторинга. На основе оперативной информации следует определять тактику решения задач технической эксплуатации территорий и текущих работ по предотвращению потенциальных опасностей.

 

К четвертой категории так называемых малоопасных территорий относятся городские земли, где геологический риск незначителен. Эти территории допустимо градостроительно нагружать без каких-либо ограничений. Снижение геологического риска следует обеспечивать мониторингом стабильности водных режимов.

 

Объемы инженерных мероприятий можно свести к минимуму: организовать эффективный отвод атмосферных вод; избегать подтопления; исключать возможность барражного эффекта. Обеспечить надлежащее состояние водопрово-дящих коммуникаций. На ответственных по геологическому строению участках заблаговременно создавать дренажные системы, гарантирующие отвод воды, которая может появиться из-за неисправности этих коммуникаций.

 

Мониторинг малоопасных территорий следует организовывать по аналогии с контролем на землях третьей категории. Однако плотность сети наблюдательных пунктов может быть намного ниже.

 

Пятая категория территорий — это зоны, где развитие динамичных геологических процессов маловероятно. Характерной особенностью их геологического строения является деление на водоносные слои и водоупоры. При этом первые обладают хорошими водопроводящими свойствами, а вторые надежно разделяют безнапорные и напорные горизонты. Вследствие этого суффозион-ные процессы и карстовые явления маловероятны.

 

При градостроительном использовании таких территорий требуется соблюдение минимальных требований, регламентирующих деятельность людей. Основными из них являются эффективный отвод поверхностных вод и несложные мероприятия по защите от эрозии земной поверхности, например озеленения склонов и их планировки с соблюдением нормативных откосов.

 

Мониторинг этих территорий должен включать разряженную сеть наблюдательных точек. Их оборудование может быть ограничено приборами контроля уровней и напора грунтовых вод.

 

Резюмируя изложенное, необходимо подчеркнуть значение геологического мониторинга в градостроительной деятельности. Безаварийное функционирование современного крупного города во многом зависит от действенности наблюдений за геологическими и особенно гидрогеологическими процессами в земной коре.

 

Геохимическое состояние накладывается на геологический риск градостроительного использования городских земель. Стратегию защиты территорий корректируют, учитывают мероприятия, уменьшающие загрязнение почв и грунтовых вод. В зонах с высоким геохимическим риском исключают развитие жилой застройки. Существующую стремятся трансформировать в учреждения, которые используются для пребывания людей в короткие промежутки времени.

 

Кардинальной природоохранной мерой ликвидации последствий загрязнения почв является рекультивация путем их очистки и даже замены. Однако в условиях плотной городской застройки эта мера осуществима только в пределах отдельных участков, подверженных коренной реконструкции. Другое дело на пустующих еще не застроенных территориях. Здесь можно заблаговременно подготовить грунты для нового строительства, выполнить весь комплекс природоохранных мероприятий.

 

Второй путь понижения геохимического давления на территории—это вывод вредных предприятий из жилой застройки. Если же это невозможно, то ввести безотходные технологии с замкнутым циклом использования побочных продуктов производства.

 

Третий путь основан на сокращении дальнейшего загрязнения почв и воды за счет уменьшения отрицательного влияния автотранспорта, применения экологически чистых средств передвижения, например, с электроприводом или двигателей, работающих на нетрадиционных видах топлива.

 

В жилой застройке важны и методы эксплуатационного характера. Следует предусматривать эффективные системы сортировки, удаления и переработки отходов жизнедеятельности, исключать возможность появления несанкционированных свалок.

 

• приоритетности адресного проектирования состава и структуры квартир в здании;

 

• максимального использования особенностей конструктивного и планировочного решения строения.

 

Модернизацию основывают на трех предпосылках:

 

Ориентируя модернизацию на рыночную экономику, следует стремиться возложить финансирование ремонтов на потребителя, а централизованные ресурсы использовать для удовлетворения насущных потребностей города или территориальных образований. При ограниченности таких ресурсов у муниципальных властей часть оплаты ремонтов переложить на заинтересованных юридических и физических лиц, а не на материально необеспеченную часть населения.

 

• всесторонней ориентации на рыночную экономику;

 

В первую категорию включают малоимущих и наименее обеспеченных горожан, которые живут в квартирах на условиях аренды или приватизации. Для них возможно ограничение комфортных требований минимальными, но достойными условиями. Они должны обеспечивать безопасность и гигиеничность в сочетании с минимумом современных удобств.

 

Под адресным проектированием подразумевают формирование таких концепций модернизации, в результате которых должно быть получено жилье, рассчитанное на удовлетворение комфортных требований конкретных категорий жителей. Предполагается переход от создания квартир для усредненного пользователя к индивидуальному проектированию для конкретных жителей, тем более что перепланировка старого здания всегда несет в себе признаки неповторяемости.

 

Эта категория по своему составу не однородна. Включает в себя не только жителей, экономически способных обеспечить себя жилищем, по комфортности близким к европейским стандартам. Существует менее обеспеченная прослойка, которой доступно только некоторое повышение комфортности по сравнению с квартирами горожан первой категории.

 

Необходимо учитывать тенденцию имущественного расслоения горожан и формирования у жителей разного достатка различных комфортных требований к жилью. Исходя из этого, модернизировать квартиры в расчете на определенные категории пользователей.

 

Сейчас, на исходе XX—начале XXI вв., рынок жилья еще не стабилизировался, поэтому трудно однозначно рекомендовать тот или иной тип квартир для каждой из перечисленных категорий. У российских горожан еще не выработан стереотип комфортных требований.

 

Ко второй категории можно отнести основную часть среднего класса. Жителей, претендующих на расширенные жилищные услуги, более комфортабельное жилье, собственное или арендуемое за относительно более высокую плату, чем социальное.

 

Построенные 100—50 лет назад в ставших теперь престижными районах города такие здания подлежат первоочередной реконструкции. Автономное (в отдельной квартире) устройство в них апартаментов для состоятельных людей вызывает антагонизм среди жителей секции.

 

Третья — самая малочисленная категория населения.Это наиболее обеспеченные, имеющие возможность арендовать или иметь в собственности престижные максимально комфортные квартиры или даже особняки.

 

С другой стороны, оправданно стремление муниципалитетов переложить бремя реновации ветшающей застройки на нетрадиционных инвесторов. Они же будут заинтересованы инвестировать ремонты только получая определенную выгоду. Натурой в виде передаваемого им жилья или финансовую, путем продажи полученных в собственность квартир.

 

Существует тенденция прямого использования западных аналогов без адаптации к нашим традициям и условиям. Главное из них — это приоритет многоэтажных зданий с общими для нескольких квартир входами на этажной площадке лестничной клетки, но не с отдельными выходами из них на улицу.

 

В число заинтересованных субъектов следует включать не только мерии, муниципалитеты, префектуры и районные управы, дирекции единого заказчика. Следует дополнительно изучать мнения* жителей реконструируемых территорий, их объединений, товариществ и землячеств. Нельзя исключать строителей — исполнителей градостроительных замыслов, претворяющих их в натуре, а также потенциальных владельцев и арендаторов. Необходимо учитывать и архитектурно-планировочные особенности зданий, их первоначальное назначение и период постройки.

 

Как видно, следует переходить к передаче под дорогое жилье зданий целиком, что должно в какой-то мере снять напряжение в отношениях между соседями. Однако нельзя с уверенностью сказать, что в нашем обществе с психологическим стереотипом всеобщего равенства не может возникнуть противостояние жителей соседних домов.

 

Другой вид — нежилые строения, во время жилищного передела приспособленные под жилье, требуют индивидуального подхода. В каждом отдельном случае нужно рассматривать альтернативу реконструкции—снос в целях разуплотнения жилищного фонда на территории. Только капитальные строения, представляющие определенную архитектурную ценность, необходимо сохранять и, как правило, использовать по аналогии с малоэтажными особняками, рассмотренными выше.

 

Престижность района и комфортность подготовленного для продажи жилья могут явиться стимулами для его приобретения средним классом. Однако в стране этот класс еще не сформировался и спрос на престижные квартиры-апартаменты недостаточно велик. Следовательно, при выборе стратегий модернизации нужно опираться на маркетинговые исследования и поиск консенсуса со всеми участниками процесса градостроительного развития и реконструкции застройки.

 

Практика показала, что при реконструкции с сохранением жилых функций теряется до 30 % жилой площади. Во всех случаях приходится отселять значительное количество жильцов. Поэтому рассматриваемые здания следует по возможности передавать под учреждения различного профиля. В том числе сохранять функции гостиниц.

 

В дореволюционном жилищном фонде есть малоэтажные дома бывшей индивидуальной постройки и внутриквартальные особнячки XVIII—XX вв. Сейчас они оказались востребованы торгово-финансовыми кругами. Возможно, их следует трансформировать в учреждения различного назначения, в том числе смешанного, когда в первом этаже размещаются магазины или мастерская ремесленника, а выше'— жилье.

 

В этом случае муниципалитеты и управы не будут финансировать эти ремонты. Они могут получить значительную выгоду от продажи или передачи в аренду очень запущенной застройки центров, а частник обеспечит должное количество эксплуатации и рассматриваемый жилищный фонд не будет потерян для города.

 

Третий вид дореволюционной застройки —дома с меблированными комнатами, общежития и бывшие гостиницы, заселенные покомнатно, по своей структуре разнообразны. Они могут быть реконструированы под гостиницы или разбиты на секции с размещением довольно комфортабельных малокомнатных квартир, трансформированы под административные или другие учреждения.

 

Поскольку рассматриваемые капитальные здания большей частью причисляют к исторической среде города, вопросы их надстройки нужно решать не только по прочностным характеристикам несущих конструкций. Такие реконструктивные мероприятия следует согласовывать с органами охраны памятников.

 

Основную наиболее ценную и распространенную часть застройки до 1918 г. представляют многоквартирные доходные дома. Их начали ремонтировать давно, поэтому накоплен значительный опыт модернизации. Как показал анализ этого опыта, в современных условиях разукрупнение многокомнатных квартир под муниципальное жилье нерационально. Эффективней передавать их в пользование наиболее обеспеченной прослойке общества для модернизации по самым высоким стандартам комфортности. Тем более что на больших площадях многокомнатных квартир есть где развернуться фантазии архитектора.

 

Здания постройки 1918—1940 годов имеют значительно меньший резерв долговечности, чем предыдущие, примерно 60—80 лет, поэтому при капитальном ремонте нет смысла полностью менять перекрытия на железобетонные, срок службы которых достигает 100—150 лет.

 

Сохраняемые при ремонте несущие конструкции доходных домов (стены и фундаменты) капитальны, обладают значительным резервом долговечности. Единственным «слабым» элементом являются перекрытия, простоявшие сто лет, т. е. больше нормативных сроков службы, поэтому кардинальная смена деревянных перекрытий на железобетонные здесь оправдана, а это открывает широкие возможности для перепланировки.

 

Представляется, что при формировании замысла модернизации зданий постройки до 1935 г. рационально их оставить как муниципальное жилье, предназначенное для первой категории жителей или наименее обеспеченной прослойки среднего класса. Рассматривать возможность надстройки, что увеличит жилую площадь после реконструкции. Предпочтение отдавать мансардам, которые значительно легче, чем полноценная надстройка со стенами из кирпича.

 

В зданиях постройки 1945—1955 годов реконструктивные мероприятия могут быть сведены к минимуму. Стратегию модернизации зданий предыдущего типа можно распространить и на эти дома. Здесь полная перепланировка не оправдана.

 

Кроме того, перегородки частично восприняли нагрузки от перекрытий и их перестановка может привести к обрушениям. Большинство квартир в домах имеют 2—3 комнаты и площадь, незначительно превышающую нормы для жилищного фонда социального назначения. Они не требуют кардинальной перепланировки, разве что введения недостающих элементов инженерного благоустройства: ванных комнат и кухонь площадью более 7 м2.

 

В зданиях 1956—1965 годов сроки эксплуатации приблизились к предельным межремонтным, когда необходим комплексный капитальный ремонт. Многие проектные организации разработали предложения, направленные на модернизацию застройки первого периода полносборного домостроения. Они достаточно инвариантны.

 

В зданиях, построенных после 1935 г., квартиры отвечают минимуму современных требований комфортности. Они оборудованы полноценными санитарными узлами, что следует учитывать при выборе стратегии модернизации.

 

Выбор стратегии реконструкций такой застройки определяется идеологией развития данного города. Учитываются и инвестиционные возможности городских властей, муниципалитетов и управ. Рассматриваются условия привлечения нетрадиционных инвесторов. В зависимости от этих условий адресно решают методы перепланировки квартир.

 

Следует дополнительно учитывать, что застройка возведена в более поздний период и резерв долговечности у нее выше, особенно у зданий, выполненных по индивидуальным проектам.

 

Такая автономная модернизация не может быть пущена на самотек. Правильно было бы все проектные предложения рассматривать в утверждающих инстанциях. При этом следить за сохранением прочности несущих конструкций. Во избежание протечек не допускать переноса и расширения санитарных узлов. Следить за сохранностью вентиляционных стояков.

 

Даются рекомендации к усилению конструкций, повышению теплотехнических и звукоизолирующих свойств, перепланировке квартир и изменению объема путем надстроек. Предусматривается замена бесперспективных строений современными зданиями.

 

Здания постройки после 1966 г. сейчас не подвергают комплексной реконструкции. В некоторых из них решаются тактические задачи перепланировки отдельных квартир, приобретенных жильцами и приспосабливаемых к их представлениям о комфортности.

 



Песколовки. Санитарно-химические показатели загрязнения сточных вод. "шлягер" каркаса. Систематизация факторов. Системы водоотведения на подтапливаемых территориях. Склады арматурной стали. Скользящая опалубка.

 

Главная  Материалы 



0.0072