Главная  Свойства 

 

Анализ иннований в сфере оценки - планирования и регулирования деятельности по использованию городского подземного пространства

 

Общие сведения. К бетонным стеновым камням (ГОСТ 6133-8 относятся мелкоштучные изделия массой не более 32 кг, изготовляемые из тяжелых, облегченных и легких бетонов на различных минеральных вяжущих (за исключением ячеистых бетонов, мелкие блоки из которых рассмотрены в п. 16. .

 

Бетонные камни применяются для ограждающих и несущих конструкций зданий всех типов, а также для крепления траншей, коллекторов и т.п. Камни выпускаются двух видов: рядовые (Р) и лицевые (Л).

 

В зависимости от вида вяжущего стеновые камни (СК) могут быть следующих видов:

 

СКЦ на цементном вяжущем;

 

СКШ на шлаковом вяжущем;

 

СКИ — на известковом вяжущем;

 

СКГ на гипсовом вяжущем.

 

По размерам и назначению камни подразделяют на следующие типы: цельный камень ( , продольная половинка ( и перегородочный ( .

 

Камни должны иметь форму прямоугольного параллелепипеда с прямыми ребрами и ровными поверхностями. Отклонение от проектных размеров и внешние дефекты не должны превышать следующих значений.

 

Размеры раковин, наплывов и впадин на бетонных поверхностях лицевых камней не должны быть более:

 

— диаметр раковин — 6 мм;

 

— глубина раковин, впадин и высота наплывов — 3 мм.

 

Не допускаются жировые пятна на поверхности лицевых камней, возникающие от избыточной смазки форм.

 

Камни изготовляют сплошными и пустотелыми. Для фундаментов и других подземных конструкций применяют только сплошные камни из бетона со средней плотностью не менее 1600 кг/м Форма и расположение пустот для основных типов камней даны на 1 Толщина наружных стенок пустотелых камней не должна быть менее 20 мм.

 

Средняя плотность камней не нормируется, но определяется и указывается в паспорте.

 

В зависимости от предела прочности при сжатии (кгс/см камни подразделяются на марки от 25 до 200 (табл. 15. . Камни марок 25 и 35 допускается изготовлять только из легких бетонов на пористых заполнителях.

 

Поставка камней потребителю производится только по достижении изделиями отпускной прочности. Отпускная прочность в процентах от проектной марки по прочности не должна быть менее: 50% — для камней марок 100 и выше; 75% — для камней марок 75 и ниже; 100% — для камней марки 25 и камней из бетонов всех видов и марок, полученных с автоклавной обработкой и гипсобетонных.

 

Предприятие-изготовитель при отпуске камней с прочностью ниже их проектной марки обязано гарантировать достижение ими проектной марки в возрасте 28 сут со дня изготовления, а для гипсовых камней в высушенном до постоянной массы состоянии. Эти показатели проверяются по результатам испытаний контрольных образцов камней.

 

Отпускная влажность гипсобетонных камней не должна быть более 12% (по согласованию с потребителем отпускная влажность может быть повышена до 25%).

 

По морозостойкости камни подразделяются на марки Мрз 50, Мрз 35, Мрз 25 и Мрз 1 Для лицевых камней минимальная марка по морозостойкости не должна быть ниже Мрз 25.

 

Методы испытаний. Для контрольных испытаний от каждой партии отбирают 25 камней. Отобранные камни подвергаются проверке по всем требованиям стандарта. Если при проверке окажется, что три или более камней не соответствуют требованиям, то производится повторная проверка удвоенного количества камней, по результатам которой делается окончательное заключение.

 

Размеры камней определяют по трем ребрам, сходящимся в одной вершине. Искривления ребер и граней — замером зазоров между оцениваемым элементом и металлической линейкой, поставленной на ребро, отбитости и притупленности углов и ребер — по их наибольшей протяженности. Все измерения производят с погрешностью не более 1 мм. Результаты сравнивают с требованиями стандарта.

 

Предел прочности камней при сжатии определяют по методике, описанной в п. 1 Отличие состоит в том, что испыты-вается 3 образца. Марка испытанных камней устанавливается по табл. 15.3.

 

Морозостойкость камней определяют по ГОСТ 7025 (см. п. 14. . Камни считаются выдержавшими испытание на морозостойкость, если после установленного числа циклов попеременного замораживания и оттаивания (проектной марки по морозостойкости) они не разрушаются, а на их поверхности не будет видимых повреждений (шелушения, выкрашивания). При этом потеря массы камнем из легкого бетона не должна превышать 5%. При установлении или контроле марки по морозостойкости по прочностному критерию потеря прочности после установленного числа циклов испытаний не должна превышать 25% от прочности контрольных образцов.

 

Возможна оценка морозостойкости камней путем испытания образцов-кубов, изготовленных из того же бетона, что и камни, и твердевших в тех же условиях.

 

Оценкой природных ресурсов является деятельность, направленная на определение их общественной полезности (ценности). Иначе, для конкретного вида ресурсов оценка — это определение вклада результатов его использования в повышение уровня удовлетворения общественных потребностей с учетом затрат на использование. В ряде случаев под оценкой также понимают результаты такой деятельности.

 

Оценка природных ресурсов обусловлена в первую очередь их ограниченностью по количеству и качеству и вытекающей из этого необходимостью постоянного поиска новых источников и рационального использования уже имеющихся. В связи с этим она является необходимой для следующих видов человеческой деятельности: принятия решений о целесообразности использования природных ресурсов, определения очередности и оптимальных вариантов использования природных источников, определения размеров компенсаций при передаче источника от одного пользователя (собственника) ресурса другому или компенсаций их полного изъятия (потерь).

 

Использование городского подземного пространства требует высокой ответственности. В этой связи необходим тщательный анализ опыта, накопленного в сфере оценки, планирования и регулирования деятельности по использованию природных ресурсов, объектов недвижимости и городского подземного пространства, а также возможностей его совершенствования.

 

Существуют два основных вида оценки природных ресурсов: натуральная (в натуральных показателях) и стоимостная (в стоимостных показателях).

 

Оценка природных ресурсов, помимо дохода от использования и соответствующих затрат, должна в максимальной степени учитывать положительные или отрицательные результаты во всех сферах общественных отношений, а также отношений людей с окружающей средой.

 

Стоимостная оценка осуществляется по результатам натуральной и в дальнейшем применяется совместно с ней. Она позволяет увязать в одном показателе как характеристики объекта, так и внешние факторы, влияющие на его ценность. Поэтому принятие решений по результатам стоимостной оценки предпочтительно. Однако стоимостная оценка ресурсов является объективной лишь ограниченный период времени после ее установления и на ограниченной территории, на которой она была определена.

 

Предполагается, что оценка должна производится для всех видов ресурсов, для которых можно вести учет их потребления. В особенности это касается тех видов, для которых существует конкуренция между пользователями. К последним, в частности, относится подземное пространство. С развитием человеческого общества и ростом его численности дефицитность природных ресурсов возрастает, приводит к увеличению значимости их оценки.

 

В действительности, показателя, который бы в полной мере отражал всю общественную значимость использования ресурса, не существует. В связи с этим в зависимости от значимости используемого источника и наличия данных о нем для экономической оценки природных ресурсов применяется множество различных показателей.

 

При натуральной оценке применяется комплекс показателей, выражающих количественные и качественные характеристики объекта. Она наиболее объективно выражает потребительские свойства ресурса. Однако натуральная оценка не отражает отношения общества к конкретным ресурсам в данный момент времени. Кроме того, она содержит достаточно большое количество несопоставимых между собой показателей. В связи с этим принятие решений об использовании объекта по результатам натуральной оценки является достаточно сложным.

 

Достаточно емким по своей сути является показатель «дифференциальная рента I», сокращенно называемый в различных источниках «дифференциальная рента», или просто «рента» (горная, земельная и др.). Считается, что данный показатель в наибольшей степени подходит для оценки природных ресурсов. Величину его составляет прибыль, получаемая пользователем за счет того, что его объект находится в лучших по сравнению с другими естественных условиях или имеет лучшее естественное качество. Рента определяется как разница между ценностью ресурса и нормативным индивидуальным уровнем затрат на его производство (извлечение). Ценность ресурса в данном случае определяют как фактическую цену продажи произведенной продукции (услуги) или методом замыкающих затрат.

 

Получаемый в результате стоимостной оценки показатель, называемый стоимостью, или оценкой, должен в максимальной степени отражать полезность использования данного ресурса для общества. Определение его возможно двумя путями: по приросту материальных благ от ввода в эксплуатацию оцениваемого источника и по их потере от выбытия источника из эксплуатации. Применение данных подходов зависит от ситуации.

 

В зарубежной литературе используется показатель «остаточная продуктивность», или «чистый доход», который представляет собой часть дохода, получаемую по

 

Наиболее общим и в то же время наиболее сложным для расчета показателем экономической оценки природных ресурсов является народно-хозяйственный эффект (эффективность) от их использования. Он включает в себя все результаты и затраты, получаемые в целом в масштабе народного хозяйства, т.е. во всех его отраслях. Однако произошедшие в последние десятилетия в России события сделали термин народное хозяйство несколько устаревшим, поскольку сейчас уже не ведется в столь полной мере учет затрат во всех отраслях и видах деятельности общества, а результаты и затраты от экономической деятельности далеко не всегда имеют отношение к обществу в целом. Одним из вариантов показателя народно-хозяйственного эффекта является региональный эффект. Его применение становится все более распространенным, поскольку во многих случаях происходящие при использовании природных ресурсов процессы не выходят за рамки регионов (а иногда и городов или районов).

 

экономике вариант дифференциальной ренты. Естественно, что остаточная продуктивность возникает лишь при условии оптимального использования данного вида ресурсов.

 

Как видно из определения, рента отображает не общественную ценность ресурса, а лишь ее составляющую, получаемую пользователем, но изначально не принадлежащую ему.

 

Принятие решений об очередности использования источников природных ресурсов, ввод (вывод) которых требует значительного срока (нескольких лет), осуществляется методом ранжирования. Этот метод позволяет также определить значение замыкающих (предельных) затрат — максимальных затрат, на которые общество готово пойти при извлечении единицы конкретного вида ресурсов.

 

сле того как уплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Он представляет собой наиболее конкретный и реальный для использования в рыночной

 

В последние годы получает все большее распространение при выборе вариантов использования природных ресурсов метод конкурсного отбора. В частности, в Законе Российской Федерации «О недрах» говорится, что предоставление права пользования недрами возможно по результатам проведения конкурса или аукциона. В качестве основных критериев отбора при проведении конкурса или аукциона в законе рекомендуются научно-технический уровень программ по геологическому изучению и использованию недр, полнота извлечения полезных ископаемых, вклад в социально-экономическое развитие территории, сроки реализации соответствующих программ, эффективность природоохранных мероприятии. Однако было бы более правильным и практичным в качестве основного критерия рассматривать плату за право пользования источником при учете указанных ранее факторов в виде ограничений. В таком случае будет всегда выигрывать тот пользователь (вариант), который дает ему наибольшую оценку и соответственно способен наиболее эффективно использовать природный источник.

 

Иногда в качестве показателей оценки природных ресурсов применяют прибыль (иногда называют доходом), получаемую от использования природных ресурсов, затраты на извлечение ресурсов (производство продукции), а также рыночную цену ресурсов (продукции из них).

 

Достаточно важным фактором, влияющим на оценку природных ресурсов, являются используемые для конкретного вида ресурсов в данной стране формы собственности. Собственность — это принадлежность кого-нибудь или чего-нибудь с правом распоряжения или состояние владения кем-либо или чем-либо.

 

При принятии решений об использовании природных источников используется также метод сравнения вариантов, включающий в себя формирование достаточно большого количества альтернативных вариантов использования природных ресурсов и выбор наилучшего из них. Наилучший из вариантов выбирается на основании их оценки по определенному критерию с учетом существующих ограничений.

 

В настоящее время в нашей стране введено право негосударственных форм собственности на природные ресурсы, однако горное законодательство оставляет недра в государственной собственности. Предполагается, что в ближайшие годы данная ситуация не изменится.

 

Для получения числовых исходных данных при экономической оценке природных ресурсов используют следующие методы: расчетный, аналогий, рыночный, статистический, нормативный, экспертной оценки и экономико-математический.

 

Согласно гражданскому кодексу Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

 

Чаще всего выделяют две основные формы собственности на природные ресурсы: государственную и частную. Однако в действительности форм собственности значительно больше. Так, в зависимости от количества людей, владеющих данным объектом, различают собственность частную (личную), коллективную, государственную (общенародную). По времени владения она делится на временную, пожизненную и пожизненную с правом передачи по наследству. По степени владения собственность может быть полной, в форме аренды или просто использования. Право владения природными объектами может также быть ограничено полезностью или вредностью (в частности, экологической) определенного вида использования ресурса для общества, конкретным родом деятельности, размером объекта, и другими принципами.

 

Американские авторы Д. Фридман и Н. Ордуэй предлагают при оценке недвижимости исходить из следующих принципов, основанных на представлениях пользователя, вытекающих из характеристик объекта, связанных с рыночной средой, и принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

 

В настоящее время все большее распространение получает подход к рассмотрению отдельных видов природных ресурсов как объектов недвижимости. В области оценки недвижимости накоплен достаточно большой опыт, который может быть полезен при оценке подземного пространства и размещаемых в нем объектов.

 

Принципы, вытекающие из характеристик объекта, определяются его остаточной продуктивностью; вкладом — суммой, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта, или чистым доходом от него при наличии (отсутствии) какого-либо дополнительного фактора (например, коммуникаций, водоема и др.); возрастающими и убывающими доходами и их сбалансированностью — вложением ресурсов, дающим наибольший эффект от использования (например плотность застройки участка домами); экономической величиной — наиболее эффективным размером (количеством) ресурса с точки зрения его использования; экономическим разделением — разделением между несколькими пользователями (собственниками), которое позволяет достичь наибольшей выгоды от использования ресурса. Разделение может быть физическим, во времени пользования (например, аренда), по праву пользования ресурсом (например, лицензии, ограничения при использовании ресурса), по видам имущественных прав (например, товарищество) и др.

 

Оценка недвижимости применяется для случаев покупки (продажи) объекта, ипотечного кредитования, страхования имущества, компенсации владельцу стоимости объекта при отчуждении его государством, налогообложения, определения размеров арендной платы и пр. В зависимости от цели оценки различают следующие виды стоимости недвижимости: обоснованная рыночная, инвестиционная, заемная, страховая, балансовая, ликвидационная, арендная и др.

 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является синтезом трех предыдущих групп принципов, т.е. это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта. Этот принцип решает задачу сведения вместе объекта, ожидающего своего пользователя, пользователя, который ищет соответствующий объект недвижимости, и инвестора, стремящегося получить максимальную прибыль.

 

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя полезность — возможность удовлетворения каких либо потребностей пользователя, часто в итоге она выражается в потоке доходов; замещение — максимальная стоимость данного объекта определяется наименьшей стоимостью приобретения других объектов недвижимости с аналогичной полезностью; ожидание — установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом.

 

В общем, выделяют три основных вида стоимости: стоимость производства товара или услуги (определяемая количеством вложенного труда), стоимость использования (определяемая полезностью, которой может обладать данный объект при его рациональном использовании) и стоимость обмена (определяемая спросом и предложением на данный объект). Исходя из этого, при оценке недвижимости применяют три основных подхода: доходный, затратный и рыночный.

 

Принципы, связанные с рыночной средой — зависимость, т.е. учет того, в какой мере стоимость конкретного объекта зависит и сама влияет на величину стоимости Других объектов; соответствие — в какой мере данный объект соответствует принятым на рынке стандартам; предложение и спрос на недвижимость; конкуренция — увеличение прибыли от объекта вызывает приток конкурентов, что снижает прибыль; изменение — изменение стоимости на недвижимость во времени.

 

На практике лицо, приобретающее объект недвижимости, помимо дохода должно учитывать следующие факторы: цену приобретения объекта; время получения дохода, т.е. через какое время и какими периодами он будет получен; риск, т.е. вероятность того, что доходы, когда они будут получены, не совпадут по величине с ожидаемыми; ставку дохода — процентное соотношение между годовым чистым доходом и вложенным капиталом (образуемую по принципу сложного процента).

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения объекта. При этом вариант с самой высокой остаточной стоимостью (стоимостью природных ресурсов) считается наилучшим.

 

Доходный подход считается наиболее объективным, поскольку он позволяет учесть наибольшее количество факторов оценки, но в то же время он — самый трудоемкий и требует наибольшего количества исходных данных, которые не всегда в наличии. Кроме того, не все объекты способны приносить доход в явной форме.

 

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих выгод (чаще всего в виде дохода), которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа объекта. Доход характеризуется тремя основными показателями: величиной, качеством, продолжительностью.

 

Рыночный подход, который также называют подходом прямого сравнительного анализа продаж, заключается в том, что оценка рыночной стоимости объекта производится исходя из данных о недавних сделках. При этом оценщик рассматривает сопоставимые с оцениваемым объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, а затем вносит поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

 

Оценка стоимости недвижимости чаще всего производится путем капитализации приносимого ею дохода, которая представляет собой процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом стоимость недвижимости определяется как отношение чистого дохода к коэффициенту капитализации. Коэффициент капитализации включает в себя ставку дохода и поправки на риск, ликвидность объекта и инвестиционный менеджмент.

 

Особенности подземного пространства как объекта недвижимости заключаются в следующем: в качестве природного ресурса оно не создано трудом людей и, следовательно, уникально и не может быть воссоздано; рынок подземного пространства развит слабо, ближайшими его аналогами являются достаточно развитые рынки земли и поверхностных объектов недвижимости; большой срок службы (относительно поверхностных объектов); к факторам, определяющим стоимость объекта, добавляются глубина, подземные условия и др.

 

Затратный подход основан на принципе замещения, т.е. стоимость объекта в нем определяется затратами на создание объекта с аналогичными свойствами (путем воспроизводства или замены). В данном случае стоимость — не то же самое, что и затраты, поскольку некоторые затраты могут не увеличивать стоимость объекта, а даже снижать ее. Здесь могут учитываться только затраты в случае наиболее эффективного их использования. Воспроизводство же подразумевает создание именно такого объекта со всеми его преимуществами и недостатками.

 

эволюцию и функционирование городских систем разното уровня на базе углубления процесса урбанизации с характерным для него ростом разнообразия потребностей человека.

 

Из перечисленных трех основных подходов к оценке недвижимости в идеале доходный подход должен давать самую высокую оценку, затратный — самую низкую, а рыночный — в интервале между двумя предыдущими. В таком случае операции с недвижимостью являются выгодными.

 

Одними из наиболее близких по свойствам к подземному пространству являются земельные ресурсы. Накоплен определенный опыт управления землепользованием. В 2001 году Госдумой принят земельный кодекс. В крупнейших городах действуют структуры, управляющие процессами использования земель (например, Моском-зем).

 

Планированием городской инфраструктуры занимается наука геоурбанистика — научная дисциплина, изучающая пространственную организацию (планировку),

 

В Москве проводится регистрация предприятий и организаций, имеющих право на землепользование, оформляются договоры аренды земельных участков и государственные акты. Работает автоматизированная информационная система ведения земельного кадастра с семантической и графической электронной базой данных.

 

Автор исследует ряд свойств городских систем: иерархическую организацию, пространственную неравномерность, пространственное взаимодействие между городами, динамичность и т.д. Построены модели, описывающие данные свойства.

 

Работа по организации и ведению земельного кадастра Москвы показала существование резервов повышения его управленческой эффективности, к числу которых можно отнести прежде всего повышение уровня достаточности информационного обмена между городскими службами.

 

По состоянию на конец 2000 года Москомземом оформлено 66 376 правоудостоверяющих документов, в том числе: договоров долгосрочной аренды — 14 984; договоров краткосрочной аренды — 48 559; договоров безвозмездного временного пользования — 1237; государственных актов на право пожизненного наследуемого владения — 383; государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования — 1213.

 

Анализ состояния землепользования в Москве выявил крайне низкую долю земель, использование которых оплачивается полностью, — менее 20 %. В Москве много объектов, являющихся федеральной собственностью, владельцы и пользователи которых вообще освобождены от земельных платежей, хотя, как правило, они занимают лучшие, наиболее дорогие участки, расположенные в центре города или его престижных районах. В 1998 году в Москве насчитывалось 50 109 реальных землепользователей. Однако отношениями, предусматривающими плату за участки в форме арендной платы, охвачено (по состоянию на 01.01.97 г.) менее их половины (около 43 %).

 

Ведутся работы по регистрации и учету операций залога прав аренды земли, используемого для получения средств, которые необходимы в период освоения арендуемых участков.

 

Приоритетным элементом в системе земельных отношений остается форма собственности, которая в свою очередь предопределяет формы землепользования, емкость земельного оборота и рынка, общественно-инвестиционные возможности, реализующиеся через систему земельных платежей и базирующиеся на общих началах налоговой политики.

 

В Москве действует закон «Об основах платного землепользования в городе Москве». Город получает в свой бюджет от аренды и использования земель значительные средства. Причем по мере наведения порядка в области платного землепользования суммы земельных платежей увеличиваются (табл. . В 2000 году Московский земельный Комитет в полном объеме выполнил плановое задание года и обеспечил общий объем поступлений в объеме 4836,1 миллиона рублей при плане 3808,8 миллиона рублей, что составило 127 %.

 

Основной критерий интенсивности использования территории и качества городской среды — интегрированное понятие «плотность» жилищного фонда или населения, отнесенное к единице территории каждого функционального элемента города: жилой территории микрорайона (нетто), территории микрорайона (брутто), территории жилого района, селитебной территории, территории промышленных и коммунально-складских зон, зонам рекреации и городского транспорта.

 

Порядок оформления предоставления земельных участков в округах Москвы следующий: утверждение перечня земельных участков для представления на конкурс (Архитектурно-планировочное управление Москомархи-тектуры); утверждение перечня земельных участков и предложений по фирмам-риэлторам для проведения конкурса (Комиссия по земельным отношениям и градостроительству округа); утверждение документов на выделение земель в различных ведомствах (Архитек-турно-планировочное управление Москомархитектуры, фирма-риэлтор); проведение конкурса (Комиссия по земельным отношениям и градостроительству округа); заключение и регистрация договоров (Москомзем).

 

Проведенные научно-исследовательские работы по уточнению нормативных показателей жилой застройки за этот период выявили основные взаимосвязи между сложным комплексом градостроительных требований, что позволило их математически описать и проанализировать основные градостроительные факторы. Установлено, что плотность жилищного фонда и плотность (процент) застройки жилой территории микрорайона (территории нетто) следует считать изначальными, наиболее устойчивыми показателями эффективности использования территории и качества среды проживания, зависящими непосредственно от санитарно-гигиенических требований, особенно норм продолжительности инсоляции. Необходимо также учитывать аэродинамику между зданиями, социально-планировочную структуру и систему обслуживания населения.

 

Однако научно обоснованный и практически проверенный механизм расчета стоимостной оценки земли и земельной ренты, а также основанных на них земельных платежей (арендной платы, земельного налога и т. п.) для городов пока не разработан.

 

В урбоэкологии широко используется понятие «качество территории», которое понимается как «совокупность фиксированных свойств территории, определяющих степень ее пригодности как среды обитания человека, и возможности повышения этой степени». Качество городской среды (в первую очередь среды обитания человека) оценивается системой совокупных требований: санитарно-гигиенических, природоохранных и экологических. Степень ухудшения здоровья человека характеризуют медико-демографические критерии; степень изменения среды обитания — показатели загрязнения атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, почв, а также уровни ионизирующего излучения и других показателей физического воздействия. Состояние природной среды, растительного и животного миров характеризуют критерии загрязнения воздушной среды, вод, почв, истощения природных ресурсов, деградации экосистем.

 

Плотность оказывает решающее влияние на формирование планировочной структуры города в целом и отдельных его элементов, на выбор этажности застройки селитебной территории, на организацию системы культурно-бытового и транспортного обслуживания, качество инженерного оборудования и благоустройства, затраты времени на трудовые и культурно-бытовые поездки, отражает степень комфорта городского строительства. Если использование городских земель рассматривать в широком градостроительном аспекте, то такие основные проблемы, как характер объемно-пространственной организации и композиции жилой застройки, степень урбанизации городского поселения, формирование архитектурного облика всего города и другие, в первую очередь зависят и даже предопределяются интенсивностью застраиваемой территории, т.е. ее плотностью.

 

Основными критериями состояния загрязнения воздушного бассейна являются величины предельно допустимых концентраций (ПДК), утвержденные Минздравом РФ для вредных веществ, оказывающих отрицательное воздействие на здоровье человека. При этом следует учитывать, что атмосфера занимает особое положение в экосистеме, являясь средой переноса природных и техногенных загрязнителей и наиболее изменяемой и динамичной из всех абиотических компонентов. Поэтому для оценки степени загрязнения атмосферы применяются максимальные разовые (ПДКмр) — для краткосрочных эффектов, среднесуточные (ПДКсс) и среднегодовые (ПДКг) — для оценки длительного воздействия. Косвенными показателями оценки загрязненности атмосферы являются интенсивность поступления атмосферной примеси в результате сухого осаждения на почвенный покров и водные объекты и вымывание ее атмосферными осадками.

 

Установление нормативных удельных показателей необходимых общественных территорий на одного жителя — весьма сложный вопрос, так как зависит от многих социальных факторов и переменных величин, изменяющихся во времени: санитарной нормы жилищной обеспеченности на одного человека, влияющей на расчетную емкость населения; нормативного процента охвата населения различными учреждениями обслуживания, имеющего тенденцию к росту во времени; демографического состава населения, влияющего на емкость учреждений обслуживания; уровня автомобилизации, влияющего на площади необходимых территорий для транспорта и т.п.

 

Отличительной чертой геологической среды является ее многокомпонентность, включающая в себя рельеф, приповерхностную часть литосферы (собственно геологическую среду) и развитые на территории природные и антропогенные геологические процессы. Соответственно требуется более представительный состав критериев оценки и особые подходы к их интеграции. Прямые критерии оценки — группа геохимических критериев. Их применение основано на сопоставлении существующего загрязнения литосферы и ее компонентов (без подземных вод) с ПДК или фоном с учетом токсичности загрязнителя. Группа геодинамических критериев используется преимущественно для оценки состояния рельефа и развития природных и техногенно активированных геологических процессов. Для оценки трансформации рельефа и подземного пространства используются два показателя: площадь и глубина техногенной переработки (нарушенность, освоенность, застроенность).

 

Для оценки современного состояния геосферных оболочек используются прямые, косвенные и индикаторные критерии. Прямые критерии включают в себя группы геогидрохимических, геодинамических, медико-санитарных и ресурсных критериев. Косвенные критерии оценки позволяют оценить современное состояние окружающей среды опосредованно, через критерии оценки сопредельных сред, с которыми они тесно взаимодействуют (атмосфера и почвы, атмосфера и растительность и т. д.). Индикаторные (индикационные) критерии оценки, как правило, дают общую картину состояния того или иного компонента природной среды.

 

Проведение природоохранных мероприятий в составе государственных, региональных и локальных экологических программ;

 

Для поверхностных вод в качестве критериев оценки их ресурсов применяются два наиболее емких показателя — величина поверхностного или речного стока (или изменение его режима применительно к определенному бассейну) и объем возможного единовременного отбора. Оценка качества (состояния) подземных вод четко регламентирована и устанавливается по отношению к ПДК. Кроме того, для характеристики масштабов загрязнения подземных вод важное значение имеет площадь области загрязнения. Таким образом, состояние загрязнения подземных вод оценивается по двум показателям: качеству подземных вод и размерам области загрязнения.

 

Установление лимитов использования природных ресурсов, выбросов и сбросов загрязняющих веществ в окружающую среду и размещения отходов;

 

Современный экономический механизм рационального использования природных ресурсов включает в себя реализацию следующих основных задач:

 

Предоставление природопользователям налоговых, кредитных и иных льгот при внедрении ими эффективных мер по охране окружающей природной среды и повышении экологической безопасности производства;

 

Финансирование экологических программ и мероприятий за счет всех уровней государственного и местного бюджетов, средств природопользователей, экологических фондов, кредитов банков, других источников;

 

Считается, что вопросы регулирования подземного строительства в городах должны решаться путем централизованного планирования и проектирования на многоотраслевом уровне. Процессы подземного градостроительства необходимо увязывать в пространстве и времени с общими планами развития города. При этом необходимо учитывать положение наземных объектов. Однако, несмотря на высокую необходимость, в России и других странах не удалось достигнуть достаточной системности в решении указанных вопросов. Порядок в этой сфере пытаются поддерживать отдельные, преимущественно общественные организации и энтузиасты.

 

Установление платежей за пользование природными ресурсами, выбросы и сбросы загрязняющих веществ, размещение отходов и другие виды вредного воздействия;

 

Тем не менее при существующем подходе нередки случаи, когда при строительстве одного сооружения приходится перестраивать другие (наземные и подземные). В связи с этим затраты на подземное строительство в городах очень высоки. Одним из путей решения этой проблемы является комплексное (наземно-подземное) освоение городского пространства.

 

Возмещение вреда (ущерба), причиненного окружающей природной среде и здоровью человека в соответствии с нормами гражданского законодательства.

 

В законе Российской Федерации «О недрах»: определяется, что владение и распоряжение государственным фондом недр в России осуществляются совместно Российской Федерацией и ее субъектами. Участок недр предоставляется в пользование в виде горного отвода «в соответствии с лицензией на добычу полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образование особо охраняемых геологических объектов».

 

Регулирование использования данного вида ресурсов в большинстве стран и городов действует только в рамках отраслевой системы. Причем каждая из принимающих участие отраслей оценивает процессы со своей точки зрения. Лишь в некоторых странах существуют органы, регулирующие процессы проектирования и строительства подземных сооружений исходя из позиций генерального плана развития города.

 

В постановлении Правительства «Об утверждении положения о порядке и условиях взимания платежей за право на пользования недрами, акваторией и участками морского дна и инструкции Минфина России «О порядке и сроках внесения в бюджет платы за право пользования недрами» определены принципы и некоторый механизм взимания платежей за право на пользование недрами для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. Здесь говорится, что такие платежи взимаются в форме разовых взносов и (или) регулярных платежей. Размер этих платежей определяется в пределах 1—3 процентов сметной стоимости объекта и стоимости предоставляемых услуг при его эксплуатации. Конкретные размеры этих платежей определяются органами, выдающими лицензию, в зависимости от размера участка недр, предоставляемого в пользование, полезных свойств недр и степени экологической опасности при их использовании. Платежи включаются в себестоимость сооружений.

 

Одним из ключевых вопросов при регулировании подземного градостроительства в рыночных условиях является собственность на подземное пространство. Существует мнение, что частная собственность на подземное пространство в тех или иных видах препятствует развитию его освоения, поскольку эти вопросы требуют решения с общественной позиции.

 

Он предусматривает: экологической безопасности и санитарных правил при разработке градостроительной документации, строительстве и реконструкции городских поселений, зданий, строений и сооружений, а также в процессе их использования; включение разделов об охране недр, окружающей природной среды, рациональном использовании природных ресурсов и землеустройстве в градостроительную документацию всех видов. Градостроительный кодекс определяет также, что подземное пространство в пределах установленных границ городских поселений находится преимущественно, в ведении органов местного самоуправления.

 

При определении границ горного отвода учитываются пространственные контуры участка, его положение, границы безопасного ведения горных и взрывных работ, зоны охраны от вредного влияния горных разработок, зоны сдвижения горных пород, контуры предохранительных целиков под поверхностными объектами и другие факторы, влияющие на состояние недр и земной поверхности в связи с геологическим изучением и использованием недр.

 

В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

 

Достаточно важным для подземного строительства нормативным документом является «Градостроительный кодекс Российской Федерации» [15], который регулирует «отношения в области создания системы расселения, благоустройства городских поселений, развития их инженерной, транспортной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения».

 

Для учета градостроительной деятельности Градостроительный кодекс предусматривает ведение государственного градостроительного кадастра и мониторинг объектов градостроительной деятельности.

 

Предусмотрены следующие виды территориальных зон: жилые; общественно-деловые; производственные; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

 

В основном в Градостроительном комплексе в качестве пространства для строительства рассматриваются земельные участки. Так, указывается, что при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территории городских поселений и об их застройке, а также правилами застройки. При предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают следующую информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков: местоположение; проекты границ; разрешенные виды использования; обеспечение земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

 

Системы инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий создаются с учетом типа поселения и его застройки, вида хозяйственной и иной деятельности и в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами. Их виды и соответствующие им требования определяются градостроительной, проектной и другой документацией. При создании таких объектов учитываются интересы поселений, расположенных на прилегающих к ним территориях, в целях исключения загрязнения источников водоснабжения, почв, атмосферного воздуха, загрязнения и уничтожения объектов зеленого фонда, в том числе вредного воздействия сооружений и коммуникаций инженерного оборудования и благоустройства территорий.

 

Таким образом, существует значительный опыт оценки природных ресурсов и объектов недвижимости, оценки производственных решений, регулирования использования отдельных видов природных ресурсов, в частности, земельных. Однако экономический механизм регулирования рационального использования городского подземного пространства в нашей стране недостаточно развит из-за отсутствия достаточной методической базы.

 

Государственный градостроительный кадастр включает в себя: топографо-геодезические и картографические материалы; сведения об экологическом, инженерно-геологическом, о сейсмическом, гидрологическом состояниях территорий; данные об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и о благоустройстве территорий; сведения о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке; данные о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон.

 

В настоящее время интенсивно происходят процессы урбанизации и роста городов. Они характеризуются значительными экологическими проблемами: загрязнением атмосферы и водных источников, нарушением недр и земной поверхности и др. Одна из важнейших причин возникновения данных проблем — нехватка жизненного пространства.

 

Для проведения строительных работ необходимо получить разрешение на строительство — документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

 

Анализ исследований в сфере оценки природных ресурсов, объектов недвижимости, производственных решений, регулирования использования отдельных видов природных ресурсов, в частности, земельных показал, что экономический механизм регулирования рационального использования городского подземного пространства в гражданских целях недостаточно развит, так как не учитывает в полной мере основные экономические, экологические, социальные и градостроительные особенности данных процессов.

 

Выводы

 

Важнейшим путем решения городских проблем, связанных с нехваткой жизненного пространства, является городское подземное строительство. Накопленный мировой опыт позволяет осуществлять интенсивное освоение городского подземного пространства по многим направлениям.

 



Фундаменты на проса дочных грунтах. Кровли из асбестоцементаых плоских и волнистых листов. Кровли из мягких материалов. Крыши бань и саун. Легированные стали и твердые сплавы. Малярные работы. Материалы и изделия из горных пород.

 

Главная  Свойства 



0.0086